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央企地产商狂飙

  文/乐居财经 靳文雨 曾树佳

  上月末,华润置地内部召开了一场誓师大会,董事长李欣给这家央企定下了基调:“开局即决战,起步即冲刺。”

  “始终保持‘坐不住’的紧迫感、‘慢不得’的危机感、‘等不起’的责任感,一天紧似一天干,时不我待,只争朝夕。”

  翻遍华润置地的公司报道,集团会议前面附以“誓师”前缀,尚属首次。去年,它在新年献词中,只提及“韧性生长”,显得较为低调;如今这“只争朝夕”的字眼出现,传递出了不同寻常的信号。

  过去一年多,无论是土地端,还是融资端,国资均唱起了主角,不少人将之称为“国进民退”。作为保交付、稳市场的主力,地产央企抓住机会、冲刺一番的想法,已经较为明显。

  开年,央企掌舵者们忙碌的身影频现,他们到处走访,洽谈项目合作,显然要为接下来企业的发展做铺垫。

  比如,中海地产董事长颜建国,拜会了香港、澳门、南昌、无锡等地的政府领导;此外,中交地产董事长李永前到访西安高新区、中铁置业董事长杨智艳远赴长春进行项目交流、保利发展董事长刘平出现在广东省高质量发展大会……

  对外走访外拓的同时,央企们也刀刃向内,进行了组织架构调整。开年至今,保利、华润、招商蛇口等,在销售、融资、拿地上,开启了“狂飙”模式,令人惊呼。

  走访与外拓

  新年开工前后,中海地产董事长颜建国,便辗转于香港、澳门等多地,密集会见了多地的领导。

  在香港,他先后拜会了香港前任行政长官林郑月娥、新任行政长官李家超等,表态将积极参与北部都会区和明日大屿建设。看起来,这家具有港企基因的房企,新年是准备将香港,作为重要的布局阵地之一。

  仅隔几天,他又前往中建澳门公司开展调研慰问,并针对中建澳门下一步工作进行了部署,强调要继续深耕澳门市场,聚焦“高大精尖新”工程。

  旬日之后,颜建国的身影再次出现在江西南昌、浙江无锡,寻求企业与当地进行多领域合作的机会。

  几乎在颜建国去澳门调研的同时,中建集团总经理张兆祥,则来到中海海南神州半岛项目调研考察,接待他的,是中海发展行政总裁张智超。

  开年以来,张智超匆忙的脚步也一直没停。2月6日,他刚在天津,与当地商讨进一步加强在合作。三天后,就又马不停蹄地赶赴山东,参加研讨会,透露了加大在山东、济南投资的想法。

  与中海一样,其他地产央企也开启了忙碌的节奏。

  不久前,广东省高质量发展大会上,保利发展董事长刘平作为代表出席,他在交流研讨中,分享了保利在探索新发展模式,以及追求“质的有效提升和量的合理增长”、贯彻“房住不炒”的举措。

  中交地产董事长李永前也没闲着,他带着执行总裁徐爱国、董事会秘书田玉利等一行,会见了西安高新区领导。这透露出一个信号,后续中交地产显然要在高新区,进行城市建设、产业导入。

  而中铁置业董事长杨智艳,则远赴长春,单就长春博览城项目建设,进行交流。该项目总建面近450万平方米,是中国中铁目前投资在建 “体量最大、产业最新、带动力最强” 的项目。

  每年年初,地产央企的掌舵者们,通常都会出外走访,为新年的项目投资“定调”。不过,与往年相比,今年显得更为频繁。

  拥有央企背景的房企们,已不满足于地产商的角色,他们大多将自己定义为“城市运营商”,接触的均是与城市产业、商住息息相关的综合体项目。

  他们或许心里十分清楚,在地产薄利时代,大盘就是企业的底气。虽说向来稳健的国央企,并未像民企一样困顿丛生,但深处行业调整期,央企同样要打响利润保卫战、积累手中的土储与资产。

  刀刃向内

  不仅是对外发力,在内部,一向被人视为“稳重”的央企,也开始了组织架构调整。

  近日,中海将北京商管下辖的山东区域项目,划分到上海商管;此前由总部直管的沈阳地区,则划归北京商管,目的在于使商业、住宅业务板块的架构趋同。

  金茂也对西南区域的城市公司,进行了合并。其中,成都公司合并贵阳公司,总经理由原成都总经理张显刚担任;重庆公司合并昆明公司,总经理将由重庆公司总经理李洪胜担任。

  至于金茂华东区域,环沪公司拆分,嘉兴由上海公司管理,湖州由杭州公司管理;宁波营销总经理蒲涛宇调任杭州,杭州营销总经理邵明月调任华东区域本部,原上海区营销总经理任海宏调任宁波。

  动刀的不只是上述房企,还有保利、招商蛇口、中交地产、华润置地等。

  自刘平2021年7月上任以来,保利发展便意在打造了一支更精干、更高效的作战队伍。

  延续了此前的调整措施,今年刚开年,保利就迫不及待地再次求变。不过这次是在区域层面,调整幅度并不大,其中江南平台和苏通平台合并为苏州公司,湾区和粤西合并为湾区公司。

  招商蛇口也开启了新一轮的城市、区域调整,南通、无锡两个城市公司被降级,粤东公司撤销,长沙事业部升级,苏州城市公司合并更名等。

  收缩、聚焦成为了主旋律。此次招商蛇口被吞并的城市公司,大多都是业绩不突出、利润贡献较少的主体。招商蛇口意在整合之后,实现提质增效。

  2023年,招商蛇口很有可能孵化多个500亿体量超级城市公司,这也是后期它的基本战略诉求,即做大城市公司,做强区域公司。

  在地产行业架构调整的大潮之中,中交地产也加入了其中。

  与集团战略收敛聚焦相适应,中交地产也对区域层面进行了重新整合,包括宁波公司并入杭州公司,南京公司并入苏州公司,惠州公司并入广州公司等。

  聚焦区域、下沉一线,是此轮房企组织架构调整的重心所在,央企也不例外。

  面对楼市低迷的现状,一线销售难言乐观,房企现金流周转不畅。外部市场无法轻易扭转,只能向内动刀,将组织架构调整提上日程。

  他们或以人员流动提振业绩,增加现金流入,或以合并区域公司、城市公司,减少职能岗位,裁撤冗员,达到降本增效的目的。

  外拓与内修的央企,其业绩也在一定程度上承压。

  比如,招商蛇口2022年净利润为38亿元至46亿元,同比下降55.65%至63.36%。华侨城、大悦城地产等,业绩也处于亏损状态。

  央企狂飙

  开年至今,央企们在融资、拿地、销售等方面,开启了“狂飙”模式。

  内部调整如火如荼,外部扩张也力度不小,这是刘平上任后,保利发展的又一个突出特点。

  去年,保利新增土地货值达到了2514.8亿元,位居行业第一。期内,保利拿地金额高达1350.5亿元,远超排名第二华润的1066.1亿元,另外,其新增土地建面在榜单中,也同样位列第一。

  以往关于保利“何时重返前三”的灵魂拷问,如今似乎也有了答案。

  2022年全年,保利发展销售额达4573亿元,位列百强房企第二位,重回前三的目标成功实现。2023年1月,保利更是以295亿元的销售额夺得行业之首,站到了聚光灯之下。

  在股权融资大门打开之时,保利也抓住机会,计划通过非公开发行股票,募资规模为125亿元,用于广州、西安等地14个项目建设及补充流动资金。

  同时颁布的,是调整后的股东分红计划,在2023年的现金分红调整为不低于当年归母净利润的25%;之后两年则调整为不低于当年归母净利润的20%。

  春节过后,华润置地的拿地步伐也跨得较大。

  2月初,他刚以137亿港元的补缴地价,切入香港长沙湾项目;不久后又在苏州,经历了与一众房企竞争之后,以36.43亿代价夺得苏州工业园区“最贵宅地”。

  2月23日,它又一路北上,拿下了北京朝阳区一宗商住地。地块为朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目用地,属于TOD地块,成交总价为63.58亿元。

  而酝酿多年,招商蛇口收购南油集团资产事项,也借股权融资之“箭”,获得实质性进展。

  招商蛇口此次将单独通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权,以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权,交易总对价约89.28亿元。

  南油集团持有的核心资产,是其间接持有的深圳市前海蛇口自贸50%股权。后者拥有深圳前海妈湾片区约80.62万平方米土地。据测算,南油集团持有的前海妈湾片区土储对应潜在货值,达4104 亿元。

  就算是在央企阵营中不算显眼的中交地产,它也获得了不少融资便利。

  其背后的母公司中交集团,多次在资金方面给予支持,今年1月10日,中交地产新增100亿元的母公司借款额度,年利率不超过8%。而在去年8月和10月,中交还曾向母公司分别新增50亿和45亿元的借款额度。

  过去一年多,无论是土地端,还是融资市场,国资均唱起了主角,“国进民退”的呼声不绝而耳。作为“保交付”稳市场的主力,地产央企自然想抓住机会,冲刺一番。


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